「農地なんか売れるの？」と疑問に思う人もいるかと思います。
確かに農地を売却するには農地に関する法律や情勢が複雑で宅地のようにスムーズに売却できないのも事実です。

農業従事者がどんどん減っている日本では農地を売りたい人も多くいます。
今回は農地の売却方法と注意点について説明します。

農地売却が難しいといわれる理由

農地の売却が難しいといわれる主な理由は以下の6点です。

1.農地独自の法律がある
2.農業委員会の許可や届出が必要
3.無許可での売買は無効になる
4.買主は農家か農業参入者に限られる
5.宅地等への転用基準が厳しい
6.金額が安くなる

それぞれ詳しく説明します。

1.農地独自の法律がある

農地を保護するための法律として農地法があります。

その名のとおり農地に関する法律であり、その主な目的は農地の保護です。
農地法は農地を勝手に売買したり、無断で宅地に変えたりできないように
売買や転用に厳しい制限があるのです。

2.農業委員会の許可や届出が必要

農業委員会は市町村に設置されている農地や農業に関する委員会です。
農地を売買するには、農業委員会の許可や届出がになります。
農業委員会の会議は毎日行われているものではなく、自治体にもよるが大体1カ月に一度程度。
このため、決まった期日までに申請書を提出しなければなりません。

3.無許可での売買は無効になる

農地法には他の法律にはない強力な規定があります。
それは無許可での農地売買が無効になるということです。
ここまで厳しい規定は他の不動産関連の法律ではほとんどありません。
それだけ農地を保護しようする意思が強いのです。

4.買主は農家か農業参入者に限られる

農地は誰でも買えるものではありません。
農家か農業参入者のみとなっています。
少し前まで法人は全く購入できませんでしたがこれは多少緩和され、
農業法人のような一部の法人では農地を買うことができます。

こうした農業法人が農地を集約して効率よく農業をする動きも広まっています。

5.宅地等への転用基準が厳しい

転用とは、農地を農地以外に変えることをいいます。
転用には厳しい規制がかけられており、場所によっては転用が事実上不可能な場所もあります。

例えば市街化調整区域内の一面田畑で家が一軒も建っていないエリア。
こうしたエリアは転用が不可、あるいは基準が厳しいことが予想されます。

6.金額が安くなる

最後は経済的な話です。
農地の価格は安いのが一般的であり、宅地の
数分の1から10分の1程度のところもあります。
価格が安いことは売主の問題だけではありません。
仲介手数料は売買価格によって決まりますので
安い農地をわざわざ扱う不動産会社も少なくなります。

売りたくても協力してくれる不動産会社が見つからない可能性もあるのです。

農地を売却する2つの方法

いろいろと制約の多い農地売買ですが
その売却方法は大きく分けて2つあります。

ひとつは農地を農地のまま売却する方法です。
この方法は、買主が転用目的で購入しないのであれば比較的時間のかからない方法です。

もうひとつは農地を転用して売買する方法です。
こちらは農業委員会、場合によっては都道府県知事の許可が必要など一気にハードルがあがります。

農地のまま売却

農地を農地のまま売却するのは時間がかからないと説明しましたが、
これは農地が今後も農地として利用される可能性が高いからです。
この売買は買主も農家、または農業参入者であり、耕作する人が変わるだけで
農地として利用することに変わりはありません。
農地法もこうした売買には特に厳しい規制をかけていません。

農地を転用して売却

農地を転用して売却するというのは、農地が農地以外になってしまうことを意味します。
農地の保護を目的とする農地法としては規制したいものになります。
このため、農業委員会の許可、市街化調整区域では都道府県知事の許可が必要となります。

このように農地は売却にも規制が多いのです。

農地売買の注意点

農地を売却するのは容易ではなく手続きも煩雑です。
それでも、農業をしない人にとっては農地は売りたいものです。

ここでは、農地売買の注意点をみていきましょう。

とにかく時間に余裕をもつこと

農地の売買は時間がかかります。

農業委員会の許可や届出、買主探しなど、
スムーズに進んだとしても数カ月、長ければ1年以上かかることもあります。
宅地の場合、買取業者に依頼すれば最短1カ月以内で売却できることを考えると、農地の売却には時間的な余裕が必要です。

売却価格が安くなる可能性がある

農地の値段が安いことはすでにお話ししましたが、
広い農地でも宅地と比べると、かなり安くなってしまいます。
仲介手数料が安いことから不動産会社の活動も活発ではありません。

価格が安いというのはいろいろなことに影響が波及します。

まとめ

農地は独自の法制度、価格のメカニズムがあり、売買が活発ではありません。
農業従事者が減少し続けている現状では、しばらくこうした状況が続くことかと思います。

農地を売却する場合には少し長めのスケジュールを組んで対応しましょう。

ご覧のとおり、農地売却の手続きには専門的な知識が必要です。

弊社では農地の取り扱いも積極的に行っておりますので是非いちどご相談ください。